继5月21日华泰苏州恒泰租赁住房REIT上市首日收获30%涨停后，5月22日，该基金再次以10%的涨幅涨停。另据中指研究院统计，2025年4月份，前30名集中式长租公寓企业累计开业房源量达132.8万间，较3月份增加约0.9万间。

这两种现象，不仅透露出资本市场对住房租赁行业抱有热情，也展现出长租公寓运营机构拓展业务的积极意愿，可见住房租赁行业迎来蓬勃发展。在笔者看来，随着我国城市住房从“增量扩张”转向“存量优化”新阶段，与过去长租房运营主体沉淀资金过多、收房及运营成本高、资管模式创新不足等发展痛点相比，当前住房租赁行业已呈现出三大新看点。

第一，租赁需求走向“多样化”，开拓行业新发展空间。城市化进程加快和人口结构变化，为住房租赁市场带来增量空间。《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》显示，四大一线城市中租房人口规模接近4000万人，占比接近50%。新市民、青年群体住房租赁需求逐渐从注重单一居住功能性转向品质化、多元化，“住房+多元化服务”成为核心诉求。

这主要体现在以下几个方面：其一，人才公寓需求持续扩容。当前，我国战略性新兴产业和未来产业快速发展，相关科创企业通过补贴租金等多种方式引进和留住高端人才。其二，家庭型租赁需求崛起。年轻家庭未来有望成为租赁市场生力军，这将催生大量教育、医疗以及社区安全等延伸服务需求。其三，高品质租赁居住需求增长。当前，“好房子”工程推进，租赁性住房也在向“绿色+智能”升级，这将有效带动家具、家电换“绿”、换“智”，乃至亲子、适宠化改造等，满足租户新需求，拓展新发展空间。

第二，租赁住房供应主体更加多元化，重塑“沉睡资产”价值。在我国目前的住房租赁市场体系下，长租房供给主体主要包括保障性租赁住房（以下简称“保租房”）和市场化长租房两类。保租房是由政府政策支持，市场主体投资建设，用于解决市民阶段性住房困难的保障性住房，供给对象主要为新市民、青年群体。市场化长租房是由长租机构将收租房屋进行统一装修后，再租赁给租户。

2024年以来，中央及各地多次提及支持收购存量商品房用作保障性住房，更有配套金融政策支持，保租房建设取得了积极进展。尤其是，住建部大力支持地方在收购主体、价格和用途等方面充分行使自主权，极大地扩展了保租房的供给渠道。

在市场供给端，各地因地制宜探索新发展路径，积极盘活存量“沉睡”资源。长租房运营机构也在进行多元化布局，盘活闲置资产成为其主要扩张途径之一。比如，多地支持将闲置非居住房屋等转化为保租房。鉴于此，各类租赁企业均在深度布局这一赛道，新开项目类型囊括保租房、人才专项租赁住房、白领公寓、服务式公寓等，产品供应结构愈发多元化。

在政策持续助力、需求增长的新市场环境下，租赁企业资管能力稳步提升，其借助智能化运营管理平台，提升经营效率、服务能力与盈利能力。这为保租房公募REITs（不动产投资信托基金）持续扩容提供了更多优质底层资产。

第三，租赁住房REITs扩募，投融资环境持续改善。过去，长租公寓运营机构多是以粗放式发展模式支撑规模扩张，资金压力大，运营成本高，盈利模式难以为继。当前，住房租赁市场投融资环境持续改善，打破了这一竞争格局。首先，保租房REITs通过首发与扩募双轮驱动，为住房租赁行业打通“投融管退”渠道，正成为点燃行业发展的重要资本引擎。2025年以来，已上市保租房REITs价格集体回升，表现优于其他基础设施板块，抗周期属性获得投资者认可。这为以长期主义理念做长租房生意的企业提供了更多可能性和发展空间。其次，除公募REITs外，住房租赁市场的多元化融资产品展现出强劲的创新活力与潜力，Pre-REITs、ABS（资产支持证券）、类REITs等工具成为企业优化资金配置的重要手段，甚至有金融机构提出“Pre-REITs+债权联动”方案的可行性。最后，长租公寓资产吸引力凸显，国内外资本积极布局，投资市场表现亮眼。

长期来看，随着政策支持加力、供需结构优化，住房租赁行业将蓬勃发展，走向更加健康可持续的未来。