小区外墙脱落致居民十级伤残，居民遂将物业公司诉至法院，索赔20万元。

4月25日，记者从上海市奉贤区人民法院（以下简称上海奉贤法院）获悉，此前，该院办理了这样一起因高空坠物致残引发的案例，最终双方达成调解。

小区外墙多次脱落，终致居民受伤

上海奉贤法院介绍，原告老姜（化名）是A小区居民，被告则是A小区物业公司。2022年3月27日下午5时15分，老姜就坐于A小区B楼底层台阶处休息。突然，B楼的瓦砖脱落，砸到地上后反弹，击中老姜的颈部，导致老姜受伤倒地。

老姜立刻报警，民警到现场调查后确认，砖块是从B楼建筑物上脱落的。随后，老姜被送往医院，诊断结果为颈椎棘突骨折、胸椎棘突骨折、颈椎间盘突出。

之后，双方因赔偿问题协商不成，老姜向奉贤法院提起诉讼。在审理过程中，原告申请司法鉴定，鉴定结果为十级伤残。

司法鉴定书截图。均为上海奉贤法院供图

原告老姜认为，物业公司作为A小区物业服务方，对B楼管理不善，导致砖瓦脱落使自己受伤，应当承担侵权责任，因此要求被告赔偿各项损失共计20万元。

被告物业公司则辩称，公司已经尽到安全保障义务，且不是实际侵权人，原告应向实际侵权人主张赔偿。B楼业主是该楼所有人和使用人，被告只是管理人，并且定期对楼栋外墙进行有效检查及维护，履行了合理管理义务和责任。所以应驳回原告全部诉讼请求。

由于原被告所订立的《物业服务合同》，并未对小区外墙维护是否属于被告物业服务内容作出明确界定，因此，法院在案件审理过程中，特意前往现场展开调查。

经与被告负责人及小区业主委员会主任沟通确认，虽然《物业服务合同》中未明确提及，但在实际操作中，小区外墙的维护工作全部由被告负责。

被告需在日常巡查时，留意外墙状况，一旦发现需要维修的问题，要及时向业主委员会提交维修方案，并申请动用维修基金，待审批通过后，组织实施维修。

法官进行现场勘查。

法院经审查发现，2022年，小区内除B楼外，其他三栋楼均出现过外墙起鼓脱落的情况，被告也进行了相应维修。然而，B楼仅在2023年10月事发后，有过一次外墙维修记录，在此之前，尤其是事发前，从未进行过外墙维修。通过现场勘察还发现，54号楼高层处的外墙目前仍存在破损脱落的情况。

根据《中华人民共和国民法典》1253条的规定，建筑物所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任，即适用过错推定的归责原则。

受害人只需证明自己遭受到的损害系建筑物的设施、附着物脱落、坠落所造成的，即已完成初步举证责任，由所有人、管理人或者使用人对自己没有过错承担举证责任，否则应承担侵权责任。

法院认为，在本案中，B楼业主已通过建立物业服务合同关系，将B楼外墙的管理、维护工作委托给被告。

鉴于小区外墙脱落问题较为严重，而B楼在事发前无维修记录，被告作为B楼的管理人，存在明显的管理漏洞，未能采取必要的安全保障措施，具有不可推卸的过错。

最终，经过法官释法说理，双方自愿达成调解协议，由被告向原告赔付16万元，本案案结事了。

在案件审理和调解过程中，被告也认识到作为小区物业管理者的责任。经过法官建议，被告对小区内全部楼栋进行了风险排查，并召开业委会对维修方案进行审议。

庭审现场。

法官说法

上海奉贤法院审判监督庭二级法官张银宇表示，随着越来越多的高层住宅楼建成时间增长，外墙老化、年久失修，脱落现象频发，严重威胁公众“头顶上的安全”。为有效避免类似案件再次发生，业主、业委会及物业公司应齐心协力，共同应对小区高空坠物问题。

张银宇表示，小区全体业主通过签订物业服务合同，将小区共有部分的公共安全管理工作托付给物业公司。因此，物业公司理应承担起小区公共部分的维修和管理职责。

特别是对于老旧高层小区，要高度重视外墙脱落等安全隐患，采取切实有效的安全保障措施。

定期安排专业人员，对小区外墙进行全面、细致的巡视和检查。一旦发现外墙有脱落迹象，必须第一时间发布提示信息，告知小区居民，并迅速采取防护措施，防止意外发生。同时，及时制定维修方案，若需动用维修基金，应尽快向小区业委会等相关组织提交申请，确保维修工作能够及时开展。

业主和业委会方面，要积极履行监督职责，督促物业公司切实履行管理责任。在物业公司开展维修、防护工作以及筹集资金时，要给予充分的配合与支持，共同维护小区的安全环境。