今年以来，房地产市场环境仍面对诸多挑战。从多家地产企业的财报来看，今年上半年的收入和股东应占净利润均录得同比减少。

以恒隆为例，今年上半年，受期内香港及内地经营环境挑战影响，恒隆集团及恒隆地产的总物业租赁收入均同比下降3%，分别为49.12亿港元和46.78亿港元。其中内地办公楼和零售市场整体收入及出租率均出现下滑。

“最困难的阶段已经过去”

近日，恒隆集团及恒隆地产CEO卢韦柏在接受（www.thepaper.cn）采访时表示，零售市场方面，已经观察到今年6月起租户的销售额出现回升。他表示，以上海恒隆广场为例，出租率为98%，没有满租的原因在于公司正进行商场改造和空间优化，例如三期连接通道的施工，需要临时调整（关闭）部分租户。

“最困难的阶段已经过去。”卢韦柏称，“短期内销售额波动受局部改造和消费环境影响，但随着项目调整完成及消费回暖，预计租户销售表现将逐步改善。线下零售自第二季度末已呈现回暖趋势。”公司对下半年零售市场持谨慎乐观，期待第四季度能有更持续的恢复。

恒隆集团及恒隆地产董事长陈文博也表示，当前内地市场确实面临一定压力，但近两三个月以来相关运营数据仍保持增长态势。

陈文博在接受采访时表示：“内地各城市的办公楼市场存在结构性差异，上海等一线城市与部分二线城市情况不尽相同。我们专注于运营超甲级、国际水准的写字楼，目前这类高端物业仍保持相对稳定的需求，入驻率处于较高水平，显著优于市场平均值。这说明市场对高品质办公空间仍存在需求，但在租金层面可能需进行适当调整。总体而言，我们希望市场已逐步触底并有望回暖，但具体表现仍需因城判断，不同城市之间的分化仍较为明显。”

“中国依然是全球最好的投资市场之一”

在卢韦柏看来，中国依然是全球最好的投资市场之一。

“首先，中国政治环境稳定。其次，只要人口基数在，消费能力在，市场的基本盘就在。我相信，从长远来看，国民收入持续增长是必然趋势，这必将推动消费升级和租金水平的稳步提升。”卢韦柏表示，“关于投资布局，我们持续关注各线城市的机会，但并不盲目扩张。拿地前一定会深入研究区域的竞争格局。”

与此同时，卢韦柏表示，当前相关开发商最关心的无疑是降低负债。

“香港开发商相比内地更为保守。例如，去年年底，我们通过银团贷款拿到100多亿（港元）作为储备资金，当时是出于对市场不确定性的防范。这笔钱至今还未动用，但持有现金让我们有等待的底气。如果没有这笔资金，我们可能被迫在市场价格不佳时出售资产。而现在，我们可以保持耐心，暂不出手。”卢韦柏说。

其表示，杭州项目完工后，恒隆大规模资本开支将大幅减少，未来可通过经营收入逐步偿还债务。

卢韦柏表示，公司过去两三年比较辛苦，主要是因为杭州项目投入较大。这个项目在2018年高点时购入，开发难度高，运输、施工等环节都非常复杂。该项目总投资约200多亿元，占公司总贷款规模的一半。因此，如果这一项目能顺利在2026年开幕，2027年起有完整年度收入，其他项目也能随着环境改善而表现更好，对公司将有重大积极影响。“我们预计，如果没有新的重大资本开支，2027年至2031年将会是一个较好的阶段。随着收入增加、贷款逐步减少，公司能够进入一个收获期，”卢韦柏说。

只要资金充裕，不必纠结是否买在最低点

在回应关于看到哪些信号才会认为是抄底或进行较大规模资产投资的合适时机时，卢韦柏表示，首先，关键要看长期利率是否下降。“这里我主要指美国利率，因为我们在香港上市，受全球资本成本影响。如果美国长期利率——比如10年或30年期——能从现在的水平显著回落，那么整个行业的资金压力将大幅缓解。”卢韦柏指出。其次，还要看中国经济基本面的恢复情况。如果消费增长回归到更正常的水平，结合利率环境改善，会对市场更有信心。

“至于具体何时是底部，其实没人能准确预测。但只要公司资金充裕，不必过于纠结是否买在最低点，但在形势不明朗时，现金留在手里还是更稳妥。”卢韦柏总结道。

卢韦柏认为，最近A股突破新高，希望看到稳步营造出健康的财富效应，从而带动消费复苏和楼市企稳。如果资本市场能持续活跃，吸引外资回流，办公楼需求也会随之回暖。

“单纯依靠数量扩张的时代已经过去了”

近日，恒隆集团公布了“恒隆V.3”策略，希望通过善用及提升旗下资产的价值，实现投资回报最大化。

“我们认识到过去那种粗放式、依托城市空白点的增长模式已经结束。现在中国各个城市的商业体量已相当饱和，单纯依靠数量扩张的时代已经过去了。”卢韦柏说，“因此，近几年我一直强调，我们的战略重点不应是盲目开拓新城市、重新组建团队——那样投入大、周期长。既然我们已在部分城市深耕多年，为何不进一步扩大既有项目在所在区域的影响力？”

卢韦柏表示，更希望与各方共同努力，把一个区域内的商圈做好。

以上海为例，卢韦柏透露，位于南京西路区域的LV“路易号”快闪船启动后，直线距离仅一公里左右的上海恒隆广场的销售额也有所增长。

“该项目将更多客流引入南京西路区域，整体人气的提升对商圈有利。我们欢迎一切能提升南京西路商业氛围的举措。事实上，大船开业后，我们商场的人流也有所增加。”卢韦柏表示，“我对该项目的运营表示敬佩，也理解政府对其的支持。我们始终保持开放心态，乐于向优秀案例学习，并探索适合自己的创新路径。”

杭州的项目也是如此。卢韦柏指出，“我更希望与各方共同努力，包括杭州大厦，把整个武林广场商圈做好。如果杭州的高端消费不流向钱江新城或其他商圈，而是留在武林商圈，那么无论是万象城、杭州大厦还是我们，其实都能受益。就像上海的徐家汇、南京西路一样，虽有竞争，但共同提升了区域价值。只有这样，才能在杭州多中心的商业格局中站稳脚跟，实现共赢。”