高层住宅限高26层、容积率不得高于3.1，湖南郴州发布新规对高层住宅划下红线。

近日，湖南省郴州市人民政府发布《郴州市国土空间规划管理技术规定》（简称《规定》），新版《规定》历时两年半编制完成，共5章217条，包含国土空间规划编制与管控、建设用地规划管理、建设工程规划管理、规划核实及土地核验管理、乡村建设规划管理等内容。

今年7月24日，郴州市召开新闻发布会，发布会提及，为适应政策变化和市场需求，《规定》参考长沙、广州等先进城市经验，提高了居住建筑层高以改善空间感；放宽了飘窗宽度和出挑距离限制，优化设备平台及空调搁板设置，赋予设计更大灵活性；同时优化了容积率计算规则，使其更加科学合理。

从城镇住宅用地指标控制表看，新规对住宅容积率、层高等设定了更严格的上限。其中明确，高层住宅限高26层，容积率不得高于3.1。

克而瑞点评指出，此前郴州楼市30层以上高层、容积率超3.0甚至4.0的项目相当常见，如今新规划了一条红线，高层住宅层高限高26层，容积率不得高于3.1。新规之下，低密度、低容积率、低楼层的改善型住宅产品预计将成为市场主流，响应了居民对“住得好”日益增长的需求。

在建筑层高上，《规定》明确居住建筑层高不宜超过3.5米，不得低于3米；住宅区公共配套设施及小型商业建筑首层层高不宜超过5米，二层及以上层高不宜超过4.8米；单层建筑面积超过5000平方米的仓储超市、大型商场等集中大型商业的建筑层高不宜超过8米。

对层高有特殊要求的空间，如建筑的门厅、大堂、中庭、采光厅等公共部分和电影院、大型会议厅、宴会厅、展览厅、指挥监控中心、体育健身场所等，不受层高规定的控制。

此外，《规定》将耕地和永久基本农田、生态保护红线、城镇开发边界等底线管控要求纳入其中，明确作为项目审批不可逾越的“高压线”。

强化民生导向方面，《规定》落实设施配建最新标准和要求，构建“5-15分钟社区生活圈”。对物业管理用房、养老服务设施、幼儿园、净菜市场、环卫设施、文化体育等公共服务设施的配建标准和要求进行了调整优化，以提升居民生活便利性。

同时，针对“停车难、充电难”问题，《规定》提高了机动车和非机动车停车位的尺寸和面积标准，并明确要求新建居住小区必须合理设置配建非机动车充电场地。其中，普通住宅机动车位按0.7个/100平方米配置，非机动车位按0.5个/100平方米配置；保障性住房机动车按0.5个/100平方米配置，非机动车位按1.0个/100平方米配置。

此外，新建住宅配建停车位要100%建设充电设施或预留建设安装条件，按车位总数的25%配套充电桩车位。新建住宅小区必须合理设置电动非机动车集中充电区域，配置充电设施的非机动车停车位应不低于非机动车停车位总数的50%。

《规定》还指出，第四代住宅空中庭院，需满足两个自然层高且不小于6.0米、无围护墙、无柱、不封闭，覆土深度不低于0.5米，户属庭院绿地面积不小于庭院面积30%的，或共享庭院绿地面积不小于庭院面积的20%且连接不少于4户以上住户并共享、开敞的，其建筑面积不计入容积率。

克而瑞解读指出，新版《国土空间规划管理技术规定》的出台，一方面有助于提升郴州市的城市规划水平和管理效率；另一方面，将深刻影响郴州楼市的开发逻辑与产品格局，推动市场向更高质量、更精细化、更注重实际居住体验和全龄友好的方向发展。