新城市志丨上海写字楼,集体迎来更新提升

article/2025/7/19 13:24:09

金穗大厦的玻璃幕墙映照出陆家嘴的流云,这座30岁的老建筑在数字化改造中重获新生;虹桥天都门前人流如织,改造后的空间出租率超85%;裕安大厦新装的电梯悄无声息地运送白领,单次投入200多万元换来的是能耗下降与效率跃升……

在中国最大的经济经济中心城市上海,城市更新行动正向商务楼宇领域全面铺开。

6月10日召开的市政府常务会议原则同意《关于推进上海市商务楼宇更新提升的实施意见》并指出,商务楼宇是承载城市核心功能、彰显现代化发展水平的重要载体。要注重以点带面,加快打造示范标杆项目。

7月初,上海市规划和自然资源局公示首批五大商务单元更新方案——虹桥经济技术开发区、漕河泾、五角场、大柏树、真如集体迎来蜕变,标志着2024年6月发布的《上海市推进商务楼宇更新提升的行动方案(2024—2027)》正式进入实操阶段。

作为全球最大的办公楼市场,上海拥有超1万栋高层楼宇。官方统计显示,其中甲级写字楼存量就达1700万平方米。这座城市的商务天际线,正在经历一场静水深流的自我革新。

上海五角场商圈 本文图均为 视觉中国 资料图

存量时代的必然选择

上海为什么要在这个节点上,花大力气推动商务楼宇的更新提升?

日前召开的中央城市工作会议定调,“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期,城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。”上海自然也不例外。

当前,上海的商业地产市场已从增量时代迈入存量时代,有的办公楼空置率上升,老旧办公楼改造也成为不可回避的课题。

比如,陆家嘴和虹桥经济技术开发区的楼宇多建造于1980和1990年代,黄浦核心区、北外滩、徐家汇在本世纪初集中开发的部分写字楼也已“年过而立”。设计过时、设备老化、停车位不足等问题集中。我国规定商办类土地最长使用年限为40-50年,这些楼宇土地剩余年限普遍不足15年,续期压力迫在眉睫。

根据政府部门的前期排查,陆家嘴处于潍坊新村街道范围内一共有36栋楼宇,其中玻璃幕墙设计超过25年的建筑8栋,临近设计寿命(20-25年)的建筑5栋,意味着65%的楼外立面亟待改造。

另外,这些楼里的老电梯用了差不多30年,比如1995年建成的裕安大厦,楼里最近几年开始不时发生“电梯关人”事件,而这些电梯设备因停产已难以简单维修了事,唯有改造。

产权分散也是改造更新的一大难题。以宝安大厦为例,6万平方米属大业主,3万平方米分散在多个小业主手中,改造方案因资金分摊分歧屡屡搁浅。碎片化的产权结构,使近30%的存量楼宇陷入“功能过时—估值下降—改造乏力”的循环。

再比如,开业27年的新虹桥中心大厦更新的最大难点之一,就是产权分属30多家单位。面对楼宇更新巨大的资金投入和漫长的投资回报周期,各大中小业主均持观望态度。

当然,地方政府也深知产权难题对于楼宇更新带来的压力,对此需要着力解决。比如,《长宁区中部虹桥地区发展“十五五”规划》就强调,对处于产权、股权调整期的楼宇项目,如新虹桥中心大厦裙房(原吉盛伟邦)、世贸商城、友谊商城等,楼宇和属地政府都应积极沟通协调产权调整过程中所遇到的问题。

上海漕河泾开发区

分类施策的系统工程

面对前述的多方面压力,上海将楼宇更新纳入优化营商环境8.0行动方案。这场更新的深层逻辑,体现在《上海市推进商务楼宇更新提升的行动方案(2024-2027)》的系统规划中。方案明确到2027年完成40-50个更新项目,重构甲、乙、丙三级楼宇比例。

同时,上海选择了一条分类施策的创新路径。其实在2024年7月,上海就公示了首批6大商务单元更新方案覆盖中环核心区,总面积超过黄浦区,涉及200余栋楼宇。

根据楼宇现状与产权方意愿,楼宇更新提升划分为提质、改造、重建三类。其中,超甲级楼宇聚焦于提质,即引入龙头企业,提升业态集聚度和产出强度;甲级和乙级楼宇侧重于改造,包括提升运营服务质量和推动功能融合复合;丙级楼宇则适用于重建策略。

这种分级分类策略的本质,是精准匹配资源与需求:超甲级提质,锚定全球竞争力;甲/乙级改造,激活存量价值;丙级重建,化解低效供给。其创新性在于将楼宇更新从硬件翻新,升维至经济功能重构、产权机制突破、区域协同发展的系统工程。

到2027年,40个商务单元的成片更新,或将重塑上海楼宇经济的底层逻辑——从“单一容器”转向“生态细胞”。其核心在于,打破传统商办空间的刚性边界,以弹性功能适配多元需求。

上海楼宇更新绝非简单的物理空间翻新,而是以系统性思维将建筑、产业、人群、自然与城市功能重新编织为有机生命体。它超越传统“修楼”范畴,通过空间功能融合、绿色技术渗透、社群网络激活、数字基因注入、治理机制创新五大维度,实现生态重构的质变。

比如,漕河泾实施方案提出“楼宇提质焕新、公共空间提质、服务设施植入、运营赋能提升”四大策略,将单体更新融入区域生态系统升级。

上海楼宇更新的温度,更体现在对人的体验的极致关注。在公示方案中,虹桥规划“后街体验环”,连接黄金城道的国际社区氛围与“不夜仙霞”的夜间经济;漕河泾构建“慢行系统”,重点提升宜山路等道路步行体验;真如布局“五大类生活配套”——所有设计都服务于提升人的舒适感与便捷度。

可以看出,这些更新项目都遵循着共通的更新逻辑:因地制宜进行功能定位。

上海虹桥经济开发区

产业与人才的双重磁场

近日召开的中央城市工作会议,将“城市更新”写入总体要求,强调结构优化与功能转换,上海的实践恰是对这一战略的生动诠释。

上海楼宇更新正从单纯的空间改造,升维至产业生态与人才生态的系统性重构。通过空间功能复合化、产业定位差异化、服务网络立体化,形成“产业磁极”与“人才磁场”的双向强化,彻底重塑城市经济地理格局。

主题式产业集群正在垂直空间孕育。比如,虹桥经开区聚焦“国际商贸+在线新经济”,依托39栋更新楼宇打造内外贸双循环窗口,吸引毕马威等跨国总部落地,形成86家“小巨人”企业集群;漕河泾6.4平方公里区域内聚集15家独角兽企业、30家专精特新“小巨人”,通过“一带一核三轴四片”布局串联创新资源,构建长三角创新循环节点。

人才磁力场在功能复合中形成。所有更新方案都指向打破空间壁垒,让工作、生活、休闲在片区内形成闭环。比如,大柏树单元着力打造“低成本、高品质的临校空间”,将毗邻同济、复旦等高校的地理优势转化为青年人才孵化基地。这种职住平衡模式,回应了中央会议“让居住、工作、休闲区域布局更合理”的要求。

上海楼宇更新的本质,是以空间革命驱动生产关系的变革,即通过“产业—人才—空间”的深度咬合,将单栋楼宇转化为“创新细胞”,将商务单元升级为“产城生命体”。

上海正以楼宇为笔,重新绘制全球创新版图上的坐标。这种“产—人—城”三维重构,不仅提供了城市更新重构经济地理的“上海范式”,还为全球超大城市的可持续发展提供了新样本。当30岁的办公楼在改造中重获新生,它们承载的不只是企业的办公桌,更是一座城市向未来发力的雄心。(作者为标准排名城市研究院院长

海报设计 郁斐

    责任编辑:王磊
    图片编辑:乐浴峰
    校对:施鋆

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