外滩第二立面有141幢在1949年前建造的老大楼，这些大楼如何赓续历史上的摩登、现代基因，再次为当下所用？

位于四川中路133号的卜内门大楼于2019年启动自落成以来最彻底的修缮，这也是自2018年黄浦区启动外滩第二立面城市更新工作以来，第一个完成更新的单体建筑。

澎湃研究所研究员经过走访调研，发现卜内门大楼为外滩老大楼更新提供了一系列可参考的经验。同时，该项目在修缮过程中也留下了一道开放式命题：对于已毁的立面雕塑，如何建立复原的激励机制？即令历史建筑的业主在新一轮的更新中从“被动约束”到“主动作为”。

卜内门大楼1930年代老照片、2018年修缮前、2020年修缮后对比。图片来源：百联资控

卜内门大楼破茧重生的实践经验

上海开埠后，第一批入驻外滩的是从事外贸的洋行。英国卜内门公司于1900年进入中国，曾长期垄断中国化肥、碱类和其他化工原料的进口业务，卜内门大楼就是其原先在外滩设的总部大楼，见证着上海洋行林立、货通天下的历史。

历史上，在外滩的各国洋行、银行希望通过建筑彰显实力。1922年竣工的卜内门大楼是新古典主义风格在上海的代表建筑，并不出意外地选择了追求华丽气魄的巴洛克装饰，1994年入选第二批优秀历史建筑。其铭牌显示：正中3-5层用复合柱式壁角柱装饰门廊，柱下设有男性阿特兰特力士雕像，柱上三角形山花两肩原有一对翼狮。这些雕塑在1960-1970年代被拆除。如今，只有透过铭牌的文字或老照片来“还原”当年的容颜。

大楼立面雕塑老照片及手绘设计图纸。图片来源：百联资控

大楼的业主上海百联资产控股有限公司（以下简称“百联资控”）邀请华东建筑设计研究院有限公司历史建筑保护设计院作为修缮设计顾问，上海市历史建筑保护事务中心则组建了以郑时龄院士为首的团队对整体修缮方案进行评审与指导。百联资控方告诉研究员，遵从真实性、最小干预、可逆、可读、完整性原则，修缮工程对于外立面水刷石肌理，首层门厅的大门、旋转门、天花线脚装饰及室内门窗等代表性历史元素进行了修缮。同时对拆除过程中新发现的历史原物及装饰构件，通过历史图纸、照片考证及材质工艺研究，进行最大程度原真性修缮。

“如拆除夹层至5层电梯井道墙后加的木饰面板后，发现在井道南、北墙原隔墙龙骨内还散落着隐藏在原电梯外围残损的铁艺栅栏遗存，于是对电梯厅南、北侧墙铁艺栅栏予以保留修缮，对电梯门侧即东侧根据现存实样复原铁艺栅栏；大楼首层南北两侧办公空间均有夹层，但原夹层仅加至沿街面后退一柱跨位置，进场时夹层已满铺，为实现沿街界面品质提升，尊重历史原貌，决定拆除临东立面一跨的夹层楼板。” 百联资控方告诉研究员。

电梯厅铁艺恢复。图片来源：百联资控

修缮后的大楼以“百空间卜内门洋行”的身份亮相，并引入了新业态，百年老建筑被打造成了首个定位为设计与艺术驱动的体验式创意空间。2019年至今已举办各类活动超过 50场，从迪奥春季VIP特展、卡地亚全新高级珠宝展，到“百年海上：外滩空间艺术季”当代艺术展等。以这座大楼为激活点，越来越多的当代艺术文化和热爱创意表现的年轻人走进了“外滩第二立面”。

投入运营6年来，项目获得了“国内城市更新项目资产证券化的示范样本”等奖项，在多个层面提供了可参考的做法：新技术与传统技术的融合应用，为复原原东立面被拆除的10个黑色铸铁橡树花环，按历史图纸及照片进行三维扫描、建模复原，并通过3D打印母模原位验证，再浇铸成品；突破单一功能，引入文化、艺术、创意设计、高端服务业；创新化的资本运作，精细化修缮和长期运营的成本高昂，百空间卜内门洋行作为国内首单城市更新CMBS的底层资产之一，为创新资金模式提升历史建筑的价值提供参考案例。

通过3D打印技术恢复金属莨苕。图片来源：百联资控

同时，此次改造亦有深思熟虑后的“留白”：2018年在针对卜内门大楼立面雕像复原的设计讨论中，因可利用的依据仅为历史照片，考虑到风貌原真性以及立面增设大型雕塑的安全性，历保专家组提出了不做实物复原的建议，后续以历史照片、信息讲解等方式，留存传播这一历史信息。

下一座大楼，或可实现立面雕塑复原

外滩建筑的立面往往极尽铺陈，喜好富丽的装饰和雕刻的巴洛克样式留在许多优秀历史建筑之上，卜内门大楼并非孤例。

在卜内门大楼的对面，四川中路福州路转角处，原本也有一座立面遍布巴洛克装饰的建筑。

四川中路200号，原德国书信馆大楼。图片来源：百联资控

“如今样貌平平的建筑，但每当翻阅历史照片时，总被其旧貌惊艳。这里曾是德国书信馆（又称德国邮局）的所在地。”华东建筑设计院副总经理、副总建筑师宿新宝主持了卜内门大楼的修缮设计，他告诉研究员，德国书信馆大楼在1940年代曾遭遇严重大火，修缮后大楼立面进行了简化，外立面雕饰已全部不存，转角穹顶虽存但已无装饰，塔楼露台封闭为室内空间，穹顶和坡屋面改成了平屋顶。如今的大楼与一百年前已大相径庭。

德国书信馆大楼在1905年竣工和投入使用，由德商倍高洋行设计，晚期文艺复兴风格，带有德国巴洛克装饰特征，其建筑立面富于巴洛克装饰，门窗洞口、山花等皆饰以大量线脚、花饰，主入口两侧还饰以了人物雕塑。

德国书信大楼始建时的历史照片。图片来源：pastvu.com 

德国书信大楼1949年照片，此时经历过大火，修缮后立面简化，立面雕饰已不存。图片来源：pastvu.com 

德国书信馆大楼1994年照片，此时为上海市金属材料总公司使用。图片来源：pastvu.com 

该大楼同样是百联资控资产，据了解，修缮计划已在推进之中。时隔7年，立面雕塑修复这一难题又摆在百联资控面前，持有众多优秀历史建筑的百联集团，在风貌还原及修缮工艺方面，正在探索比留白更积极的方式。

“除历史修缮顾问外，我们还将合作上海工艺美院，获取曾参与过纽约大都会美术博物馆修道院分馆、纽约犹太博物馆、佛利克私人收藏博物馆等地标性历史建筑修缮的专家陈世嘉先生指导支持，对历史雕塑深入考据，从文脉溯源，艺术审美及工艺技术层面，尝试以1905年风貌为蓝本，复原外滩巴洛克装饰最为精美的大楼。”百联资控方告诉研究员。

上海工艺美院副教授蒲仪军表示，在城市更新的背景下，上海建筑遗产保护修缮已经向更精细化的方向发展，这一点也体现在对建筑遗产的工艺美术装饰细部修缮中。在外滩第一轮修缮过程中，很多缺失或破损的复杂艺术雕饰都因技术、艺术实现等问题而未能恢复。当今，随着遗产保护理念、研究、技艺等不断发展，原来因条件制约而未能得到有效修缮的建筑装饰都有实施的可能性。

走过120年沧桑岁月的德国书信馆大楼，功能几经变换，外立面和装饰被破坏殆尽。因此本轮修缮就需要去芜存真，对建筑各个时期的叠加进行具体分析，将建筑原该有的风貌体现出来。

1910年代的德国书信大楼，主入口的一对人像柱，是国内罕见的近代建筑装饰类型。图片来源：pastvu.com 

“根据历史研究，本建筑在建成时主入口有一对人像柱，这是国内罕见的近代建筑装饰类型，具有很高的美学和艺术价值。我们对人像柱的历史进行了梳理，从古希腊到现代，人像柱融合了历史与建筑，成为建筑和宫殿中最美的装饰之一，在西方古典建筑中非常流行。如果能在有确切依据的情况下恢复出这个建筑部件，这幢历史建筑的美再次就被体现出来，本次修缮的意义也就获得了最佳的阐释。 ”蒲仪军透露，目前，对于人像柱的考证还在继续中，需要搜集更多中外历史文献，比对同时期欧洲，特别是德国相同功能建筑人像柱的样式进行比对，再利用AI等技术虚拟复原。

雕塑虚拟复原只是第一步，作为一个重要的建筑装饰物，需要具有丰富经验的大师进行塑造，最终才能复原出一个经得住历史考验的艺术作品，百联资控找来了华人修复师陈世嘉。

陈世嘉是《修复纽约》一书的作者，也是大都会美术博物馆、纽约州最高法院上诉法院、纽约市公共图书馆总馆等项目的修复者。“我做过的工作中有完全按照原物复制的，有基本上按照原物，但是其中有一部分无法看清细节而创作的（比如纽约中央公园湖边旗杆护套），还有根据现场环境设计的。但是，不论新设计的部分占比是多少，总的原则是恢复原始风貌。”陈世嘉告诉研究员，建筑装饰的风格一定要配合建筑设计的风格，如有混合，亦有迹可循，这正是修复立面雕塑的意义。

在上海，立面雕塑修复在上世纪已有案例。1924年建成的上海邮政总局大楼是全国重点文物保护单位，大楼塔楼两旁基座上原有两组雕塑群像：南面一组三人，居中者是希腊神话中的商神，亦称通信之神赫尔墨斯，左右为爱神厄洛斯和阿佛洛狄忒，象征邮政充当公众的信使；北面一组三人分别手持交通工具和通讯电缆模型，象征交通和通信事业。群雕原作被毁之前，曾由一位美术学校的学生用石膏偷翻了模子，后在1999年邮政总局大楼翻修过程中，根据这对石膏模子，重新铸造成和原件一样的复制品，也就是今天依旧设立在塔楼两侧的铜像。

德国书信大楼面对的情况，要更为复杂、艰难。根据历史研究，该建筑的原始形态在建成时主入口有一对半身人像柱“Terminus”（国界的守护神），上半部为半身人物像，而下半部是类似柜、箱、座、柱、腿等结构的设计，类似组合流行于文艺复兴时期的意大利和德国等地。

陈世嘉解释，Terminus和Caryatid不同，Caryatid是完整的人像，又以女性为主，流行于古希腊的建筑装饰。目前，对原始雕塑的研究还在进一步深入中，而复原也要分几步。

“我想第一步应该包括正门、门框、门框上部、一二楼之间的间隔、左右各一领窗，还有就是这对人像。“陈世嘉表示，要做出一个经得住历史考验的艺术作品和站得住脚的样板修复工程，要做到三点：忠实的复原原作，包括材料；整个区域都要做而不是单纯两个雕塑；拒绝任何有意添加的“现代元素”。

构建可持续的历史建筑修缮模式

卜内门大楼的修缮更新、重新定位以及市场化运作，盘活了存量资产的运营效益，并与资产资本化相互助益。2021年9月28日，国内首单城市更新CMBS——百联资控城市更新1号资产支持专项计划发行。该资产支持专项计划储架50亿元，首期发行规模6.5亿元，信用评级为AAA。入池基础资产共计5个改造提升后的存量资产，均位于上海市内环内，其中4个项目为历史保护建筑，包括百空间卜内门洋行。

大楼外立面修缮前后对比。图片来源：百联资控

大楼底层大堂修复前后对比。图片来源：百联资控

2021年9月，《上海市城市更新条例》正式施行，建立起“政府引导、市场运作、公众参与”三位一体的新模式。2025年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，提出建立可持续的城市更新模式和政策法规。

外滩第二立面矗立着141幢平均楼龄约百岁的历史建筑，人居环境差、内部设施陈旧、风貌价值缺失，一些建筑甚至处于年久失修的状态。上海城市更新专家委员会副主任委员伍江告诉研究员，第二立面的更新要向第一立面汲取经验。

从1986年为迎接英女王访华算起，外滩第一立面更新的背后是巨大的成本投入：外滩18号项目部从国外租借专业设备，以细沙粒加低压水清洁表面，再手工清洗局部油迹、锈斑，20多名工人，用细小牙刷蘸取适量溶液，3个月才完成刷洗；外滩12号请来了法国罗浮宫总建筑师纪尼科、英国温莎堡修复专家唐纳德.英索尔等人“会诊”，200平米的“世纪壁画”费时40天才真容尽显，“先用小刷子层层剥离油灰，再用英国进口材料洗除壁画表面涂层，第四层覆盖物被清除后，壁画渐渐显露。”上海市建筑学会终身成就奖获得者、上海市文物保护工程行业协会副会长章明告诉研究员。

历史建筑保护修缮功在千秋，同样也耗资巨大。历史建筑的更新，长期困囿于“建筑单体保育”与“经济效益平衡”的二元悖论，如何建立可持续的模式，让历史建筑实现更高质量的焕新？伍江多次呼吁建立相关激励机制，他强调，不能只有惩罚机制、没有激励机制，应推动对历史建筑的保护、更新从“被动约束”进阶为“主动作为”。

从1890年三菱集团创始人岩崎弥之助购地开发，到1914年东京站启用后的逐步发展，东京丸之内同样是走过百年更新史的城市核心区。外滩第二立面的更新，可从中汲取经验。三菱地所是丸之内最大的业主方，三菱地所设计副总经理、总建筑师南宗男告诉研究员，在东京丸之内地区，为使历史建筑的保存和传承作为一项事业具有可行性，专门设计了两项制度："容积率转移"与"容积率放宽"。 “例如，被指定为重要文化财产的东京站，由于是低层建筑，无法充分利用地块内的容积率。因此该建筑被划入‘特例容积率适用地区’，建立了未使用的空中容积可向周边开发区转移出售的机制。正是凭借这项制度，东京站才得以恢复至竣工时的原始风貌。此外，对于未被指定为重要文化财产的历史建筑，若将其用于文化设施向公众开放等具有高度公共性的用途，同样可获得容积率放宽的优待。”南宗男表示，通过这些制度，在保留历史建筑文化价值的同时，也实现了与城市开发的和谐共生。

德国书信大楼位于184街坊，该街坊的优秀历史建筑还有海关大楼、原汇丰银行大楼等，根据福斯特建筑事务所对该街坊的规划，未来，184街坊的内部空间将被打开，形成开放的内院，包括原汇丰银行大楼在内的部分建筑屋顶也将开放。置身于“外滩C位”的街坊，德国书信大楼如何以更“华丽”的姿态“转身”，关乎该街坊的“前途”，也关乎那些亟待更新的大楼的“远景”，研究员有以下三点建议：

开发权转移与容积率奖励：允许保护主体将其历史地块上未能充分利用的开发权（容积率）转移到其他可开发地块上，或因其保护行为奖励一定的容积率，这在国际、国内都是常见且有效的经济激励手段。

建立保护基金：由政府、企业、社会团体等多方出资成立专项基金，为历史建筑的保护修缮提供低息贷款、担保或补贴。

荣誉与品牌价值：对成功保护活化历史建筑的权利人或团队给予官方认证、表彰宣传，提升其社会美誉度和品牌价值，形成隐性激励。

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