国际大都市的中央商务区（CBD）作为城市服务功能的核心聚集区，也是最具活力、最能感知城市能级和核心竞争力的区域，面对新的发展趋势，必须保持战略敏捷。

新加坡宜居城市中心和奥雅纳在2024年2月发布了一份名为《CBD的未来——来自亚太地区6个城市的观察》的研究报告，该报告通过对曼谷、胡志明市、香港、新加坡、悉尼和东京6个亚太地区城市的中央商务区（CBD）进行研究，探讨了新的发展趋势下，国际大都市CBD面临的主要挑战和发展愿景，以及案例城市为实现目标所采取的关键行动。正如该报告所提出的，由于每个城市所处的环境不同，推进CBD的可持续发展并不存在“一刀切”的解决方案，但相关案例可以提供一个实用的比较参考，为中国超特大城市的城市中心发展带来启示。

新加坡鱼尾狮与CBD

一、亚太地区国际大都市CBD面临的共同挑战

中央商务区（CBD）一直是国际大都市的重要枢纽，在推动经济增长和创造就业机会方面发挥着重要作用。从历史上看，国际大都市的CBD已经适应了不断变化的市场动态和规划范式，从最初的总部和金融机构主导，向知识型经济转型，容纳了更多的技术公司和现代服务业，并且随着人们对于城市活力的日益关注，CBD开始引入更多的混合功能，打造7天24小时的活力区域。

从趋势上看，国际大都市CBD迎来了新的挑战，要求政府、企业和规划者重新审视CBD的作用。在数字技术的快速发展、远程办公模式对于办公空间的需求减少、生活方式的偏好改变等背景下，一方面，城市竞争是一个长期议题，在城市之间争夺投资、人才、游客、活动和声誉过程中，作为城市发展的核心地域，CBD必须保持战略敏捷，不断寻求改进和创新；另一方面，尽管CBD仍然是国际大都市经济框架中的重要支柱，但评估其成功的标准已经超出了经济指标，在商业环境、基础设施和人力资本等基本因素基础上，需要更加强调良好的城市体验。

从曼谷、胡志明市、香港、新加坡、悉尼和东京6个亚太地区城市的具体情况来看，国际大都市的CBD主要面临6个方面的挑战：

1、可供开发土地有限

亚太地区许多城市的CBD都过于密集，可用于新的开发或扩张的土地有限，因此，这些城市越来越多地走向分散化，在原有的CBD之外建立多个新中心。除此之外，在曼谷等一些城市，CBD由许多私人拥有的小块土地组成，分散的产权对大规模的地区整合与重建构成了挑战。

2、需要保持地区活力

随着居家办公的逐渐盛行，比如，悉尼等城市的员工正在适应只有周二至周四在办公室工作的模式，城市中心的人流量有所减少，必须采取措施防止CBD的空心化和其设施的闲置化。CBD需要从单一的办公空间用途转变为更加综合的多元用途，以培育一个健康的生态系统，支持全天的地区活力。

3、建筑更新存在困难

在可持续发展目标下，一方面，CBD不断向混合功能区转向，需要改变既有建筑的用途，例如将办公和工业建筑改造为住宅和其他功能；另一方面，老旧建筑往往不能满足现代使用者的需求，同样需要适时的采取更新措施。但是，现有建筑的功能改造不仅在技术层面具有挑战性，还普遍面临僵化的土地使用政策阻碍其用途转变。

4、需要改善基础设施

随着CBD不断发展，对于拓展基础设施网络和提升基础设施质量的需求越来越大，这些改进构成了CBD开发新项目的先决条件。例如，在胡志明市等一些亚太地区城市，严重依赖私人交通方式进入CBD，为了解决高峰期的交通拥堵问题并促进可持续出行，加强公共交通和基础设施建设以鼓励步行和骑行至关重要。

5、缺乏可负担的住房

从历史上看，鉴于CBD土地的高昂价格，许多亚太地区城市优先考虑在CBD建设大量商业开发项目，导致居住空间较少。同样，在城市更新过程中建造住宅单元尤其是经济适用房的财务可行性不佳，导致在CBD的居住选择有限，加剧了工作时间之外CBD缺乏活力的情况，使其成为一个包容性较低的地区。

6、工作趋势不断变化

虽然在大多数亚太地区城市及其CBD，表现出相较欧美城市CBD更强的韧性，同时，远程工作模式对办公空间需求的影响似乎也不那么显著，但从长远来看，不断变化的工作趋势仍将影响人们对CBD空间的需求、使用和感知方式。

二、亚太地区国际大都市CBD的发展愿景、路径与指标

在新的发展趋势和面临的共同挑战背景下，根据6个亚太地区国际大都市的具体情况，总结了CBD在连通性、独特性、包容性、活力性和韧性5个方面的可持续发展愿景、实践路径和评估指标。

1、连通性

良好的连通性是城市活力的关键，在区域和地方层面，需要提升CBD的可达性和内部的连通性。具体的实践路径包括3个方面：一是接入区域交通网络，作为承载大量商业服务的城市中心，快速接入主要交通网络至关重要。二是打造高效的公共交通网络和基础设施，通过支持主动出行，缓解交通拥堵，使不同人群可以高效通勤和游玩。三是强化多式联运，以公交为导向整合多种交通方式，满足人们的多样化需求来促进包容性。

2、独特性

具有多中心特点的城市应该通过强调每个CBD或节点的独特性，通过对不同人群的吸引力来支持良性竞争。具体的实践路径包括3个方面：一是充分利用本地资源，企业通过充分利用地区的基础设施和人才库等资源，以协作和创新为基础，培育一个繁华的经济生态系统，与该地区的地方特色产生协同效应。二是锚定关键战略业务，每个CBD或节点应专注于不同的商业领域，有助于强化独特性并支持良性竞争。三是突出差异化的文化认同，通过融入当地历史、文化和艺术元素，保护和促进CBD的文化特征，丰富地区独特的人文体验和精神。

3、包容性

随着 CBD 的发展和利益相关者情况的变化，需要有一系列负担得起且可及的用途，以满足利益相关者的不同需求。具体的实践路径包括3个方面：一是促进功能混合，导入和整合居住和娱乐等多样化的功能，可以创造更具吸引力和包容性的环境，让人们就近工作、娱乐和生活。二是塑造高品质无障碍的公共空间，通过创造精心设计和具有包容性的公共空间，有助于促进社交互动，增强居民的归属感，同时保持对企业的吸引力。三是保障可负担性，包括提供经济适用房、可负担的商业和服务等，有助于吸引员工、居民和游客等不同人群，确保CBD作为城市目的地保持活力。

4、活力性

CBD作为具有吸引力和充满活力的城市目的地，需要满足企业和人们生活方式不断变化的需求，提供超越工作职能的活动组合。具体的实践路径包括3个方面：一是发展7天24小时经济，投资夜间经济和周末经济等其他城市功能，在办公时间之外增加 CBD 的活力。二是激活街道和公共空间，精心设计、投资建设和运营维护好街道和公共空间，打造充满活力的旅游、休闲和娱乐目的地，吸引人流并创造难忘的体验。三是特色化的场所营造，发挥公共和私营部门伙伴关系的关键推动作用，培育利益相关者的主人翁意识，激活CBD内未充分利用的空间。

5、韧性

CBD的韧性发展能力主要体现在能够及时响应和适应不断变化的需求，包括气候变化、人口结构变化等多种因素带来的动态需求。具体的实践路径包括3个方面：一是合理利用存量建筑和空间，保护和合理利用各类闲置或未充分利用的土地空间资源，保留建筑遗产和熟悉感，释放新的商机，为CBD注入新的活力，兼顾经济和社会韧性。二是提升空间的适应性，打造灵活的空间以适应不同的用途，响应CBD作为城市目的地不断变化的空间需求。三是投资高质量和可持续的近零碳建筑，提高城市对气候变化影响的抵御能力，增强CBD对寻求低碳资产的投资者和企业的吸引力。

从国际大都市CBD的发展愿景和路径出发，进一步梳理定量和定性的发展指标，以跟踪和评估CBD发展的绩效水平，一方面，可以在国际大都市CBD之间开展横向比较，另一方面，可以作为规划工具不断优化发展路径以实现发展愿景。

表1  国际大都市CBD发展指标体系

三、对中国超特大城市CBD转型发展的启示

集聚效应是城市发展的独特优势，国际大都市CBD是人流、物流、资金流和信息流的汇集之地，尽管中国大陆与亚太地区其他国际大都市的CBD在商务楼宇空置率与租金方面表现普遍好于欧美地区，但叠加数字技术的快速发展、远程办公模式对于办公空间的需求减少、生活方式的偏好改变等，CBD的转型发展将是一个长期的议题。亚太六城的案例以及其他国际大都市的发展动态对于中国超特大城市CBD转型发展具有启示。

1、突出战略引领顺应发展新趋势

随着新理念、新技术和新模式全面融入经济、社会和文化等各领域和全过程，制度秩序的变化将深刻影响城市发展。超特大城市CBD需要顺应发展新趋势，形成以促进要素新一轮集聚和流动为核心的功能、人群和空间全面发展的制度化工作体系，作为新一轮发展战略引领。从中央商务区（CBD）到中央活动区（CAZ），国际大都市的城市中心地区均在城市总体规划或片区发展规划提出“集工作、生活和娱乐为一体，充满活力的生活方式目的地”的发展目标。其中，国际大都市城市中心的功能有序更替处于发展的核心地位，适应国际大都市城市中心核心功能内涵迭代的发展态势，围绕经济、文化和科技创新核心功能“引进来”，推动传统非核心功能“走出去”，辅以生态和生活支撑功能，加快实现国际大都市城市中心内外城市功能置换，成为以城市更新为抓手推动业态更新，引领核心功能融合发展的重要工作。

2、重视双管齐下找准发展新抓手

推动超特大城市CBD转型发展，可以通过物质性的空间环境营造和柔性的产业政策供给双管齐下找准发展新抓手。一方面，着力打造优越的城市内涵品质以赢得精英人才的青睐。聚焦物质空间营造，针对存量商务办公和商业零售等空间转型压力和强功能提品质的现实需求，需要建立存量空间合理利用的新发展模式，创新土地和空间使用管控方式，提升核心功能的集聚度、辨识度和显示度，建设满足多样化和品质化需求的高品质空间环境。另一方面，适时出台针对性的产业引导政策，在行业发展机遇快速切换时期，在传统核心功能之外挖掘新兴增长点，撬动并塑造促进CBD持续繁荣增长的产业创新生态。如新加坡滨海湾的企业总部税费优惠政策、伦敦金丝雀码头的企业特区和创新空间供给、纽约哈德逊城市广场的时尚创意声望加持等，针对科创和产业发展的需求痛点，提供针对性的政策支持，加速营造产业创新生态。

3、强化供需匹配响应人群新需求

人民城市理念是中国特色社会主义城市发展道路的新引领，全面提升城市品质，切实增强人民群众的获得感、幸福感和安全感，成为未来一段时期中国城市发展满足人民日益增长的美好生活需要的主要方向。国际大都市正经历从投资驱动向创新驱动的发展转型，人才资源成为推动功能集聚创新的核心要素；从全面建成小康社会到促进全体人民共同富裕，新发展阶段多元社会群体的需求更加复杂，呈现出需求扩展化、升级化、差异化等特点。推动中国超特大城市CBD转型发展，需要细致研究与之相关的多元人群画像，加强识别和响应多社会群体的差异化需求，在工作之余，更加聚焦“人的生活”，针对多元人群、复合产业的差异化空间诉求，统筹公共交通等高水平城市设施，尤其是轨道交通和慢行交通网络，完善全天候的生活服务配套，强调功能的融合共享来满足不同人群不同产业的软硬环境需求。

（本文基于新加坡宜居城市中心和奥雅纳联合发布的《CBD的未来——来自亚太地区6个城市的观察》开展介评，并对中国城市的参考借鉴予以研究分析，特此感谢。）