上世纪九十年代，当香港瑞安集团主席罗康瑞提出保留石库门建筑开发“新天地”时，上海旧城改造正经历“推倒重建”的阵痛。在那之后的20多年，这位被称为“上海姑爷”的香港驻沪开发商，以四个“天地”项目——新天地、创智天地、虹桥天地、蟠龙天地，探索历史保护、街区创新、枢纽经济、古镇活化四大命题，打造具有不同特点、满足不同需求的魔都新地标，成了对推动上海21世纪城市更新具有引领性意义的人物。

新天地

从新天地（1996-2001）看上海石库门里弄的商业觉醒。1990年代初，上海启动“365危棚简屋”改造，占地52公顷的太平桥地块被列入拆迁名单。当时面对两个截然不同的主张即“拆旧建新”模式和完全保护模式，罗康瑞提出了“存表易里”的功能活化方案，即形态上对石库门里弄修旧如旧，功能上从居住为主转化成为商业和休闲。“当时所有人都说我是疯子。”罗康瑞后来在多次演讲中坦言。但是上海决策者支持了罗康瑞，觉得上海城市转型发展需要有这样的超前意识和创新探索。

罗康瑞请来曾经主持波士顿昆西市场城市更新的美国设计师本杰明·伍德规划设计新天地项目。事实证明，上海石库门里弄的功能活化不仅具有历史意义而且具有现实意义。2001年新天地项目建成，当年恰逢APEC会议在上海召开，不少外国领导人到此参观，使得新天地项目一开始就产生了国际影响，成为上海城市发展的新地标。21世纪最初那些年，有外国朋友来上海，我总会带他们到新天地转一转，喝喝咖啡聊聊天，到那里的海派餐馆吃吃饭。现在新天地已是研究上海城市更新绕不开的开创性项目，许多后来的石库门里弄更新都借鉴和深化了新天地模式。

创智天地。

创智天地（2003-2006）是大学校区、科技园区与公共社区联动建设创新城市的活力空间。在新天地建成的第二年，上海大力推进科教兴市战略，杨浦区提出要从工业城区向创新城区转型。当时讲课写文章，我引用美国城市经济学家理查德·佛罗里达（Richard Florida）有关技术、人才、包容的3T理论，讨论大学校区、科技园区与公共社区如何“三区”联动推进城市创新。

2003年罗康瑞被邀请介入杨浦区转型发展，他征求了曾经在旧金山州立大学当过校长的香港科技大学校长吴家玮的建议，提出可以在江湾五角场建设一个融大学校区、科教园区、生活园区为一体的创新城区，营造适合年轻人创新创业的新的城市空间。其中的标志性项目，是建设东西向接通复旦大学校园与江湾体育场历史保护建筑的大学路。大学路要搞慢行交通，适宜路人步行，沿街商店可以外摆，吸引大学生和年轻人到这里喝咖啡交朋友谈创意。

2024年3月31日，上海，杨浦区大学路开满了樱花，与周边的建筑和打卡人群融合在一起，美不胜收。视觉中国 图

创智天地建成后，周围复旦、同济等高校的师生到这里创业，高科技企业到这里发展总部经济。创智天地成为上海大都市首个开放式创新社区，证明了包容的城市空间可以吸引人才聚集、生产新的创意，目前已经成为杨浦建设世界级创新城区的标志物。

上海虹桥天地的品牌商店和集市，虹桥天地是虹桥商务区的重要组成部分 视觉中国 图

虹桥天地（2005-2015）改写了区域性交通枢纽的经济学。2005年罗康瑞得知虹桥机场改造有大动作，京沪高铁要在这里建设上海站。他马上意识到新的虹桥枢纽在长三角发展中的门户意义，向上海市领导提出应该在虹桥交通枢纽周围同时发展高等级的商务区。2009年上海市政府采纳意见决定发展虹桥商务区后，他积极参与投资。罗康瑞拿到了第一批中的一块地，按照自己的设想规划建设虹桥天地综合体，发展商业商务的同时引入美术馆、剧场等慢业态。

现在果然如罗康瑞所料，大虹桥已经从最初单一的“交通枢纽”发展成为包括大交通、大商务、大会展、大创新的长三角国际中央商务区。其中，大交通功能的主要支撑是虹桥综合交通枢纽，大会展功能的主要支撑是国家会展中心以及每年一度的进博会，而罗康瑞开发建设的虹桥天地已经成为大商务功能的重要地标。目前，虹桥不仅是长三角总部经济的集聚地，还是长三角的会客厅和旅游目的地。有一次，我到大虹桥给企业老总讲可持续商业与ESG，来自长三角和全国的企业家觉得到这里听课住酒店搞活动特别方便、非常适宜。

2025年5月7日，上海，蟠龙天地推出第二届“江南风物季·玩纸篇”，以剪纸艺术焕新东方美学。视觉中国 图

蟠龙天地（2014-2023）使江南古镇活化成为都市边的休闲中心。前面三个“天地”项目显示了罗康瑞搞城市开发与众不同的特征，即发现面积较大、具有特殊区位的土地，进行文旅、商务、居住等功能混合的开发，打造历史与当下融合对话的特殊文化空间，满足上海建设全球城市和人民城市的需求。

与以往项目都在中心城区不同，蟠龙天地项目位于上海城乡接合部。原先的蟠龙名义上是有一些水系和历史遗产的江南农村古镇，但实际上充其量是一个城中村，乡村建筑已经衰败，周围开发有商业建筑。传统上用“博物馆化”方法修建江南古镇，保护起来的空间常常不好玩，罗康瑞提出“古镇活化、古今共生”方案，要在修旧如旧的形态中弘扬现代生活。他保留水乡肌理和文保建筑植入现代功能，投入资金发展当地的非遗传承，千方百计吸引繁忙的都市人到这里来休闲。许多上海人本来不知道蟠龙的名字，2023年蟠龙天地项目建成后一举成名，客流量超过周边的朱家角，为上海大都市增添了一个现象级的网红打卡地。有一个周末，我和夫人坐地铁经虹桥到蟠龙天地，上午出去下午回来，吃吃饭发发呆，转悠了半天觉得很尽兴。

多年后《解放日报》采访罗康瑞，罗康瑞说：“现在回想起来，我这辈子最重要的决定就是去上海发展，在香港我没有这样的机会，毕竟香港的市场空间有限，这个决定改变了我的一生。”从新天地的破冰者到蟠龙天地的守艺人，罗康瑞不像狭隘的房地产开发商，而是扮演了一个有思想有担当的“城市合伙人”的角色。改革开放以来，上海的大多数城市地标是政府战略和公共意志主导的产物。对照之下，罗康瑞的商业性的天地项目成为城市地标多多少少是超出意料的事情。罗康瑞的成功是“天时（城市发展阶段）+地利（地块位置）+人和（个人理念与能力）+政府合作”共同作用的结果。这里可以看到上海大都市的开放、大气和包容，但是也从另一个角度证明了包容性是双向的：任何人只要对上海有作为、有贡献，上海就会用加倍的反馈去拥抱他。

（本文作者诸大建系同济大学特聘教授。）