今天，最高人民法院发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》，对于商品房消费者权益保护进行了细化、具体的规定，进一步拓宽了保护范围，更大力度守护买房人的合法权益。该解释自2025年7月24日起施行。

什么是执行异议之诉？执行异议之诉是针对强制执行中发生的财产争议提起的诉讼。比如，买房人根据合同约定向开发商支付了房款，但还没办下房产证，若开发商因债务纠纷导致房屋被法院查封执行，买房人可通过提起“执行异议之诉”主张权利。

最高人民法院民一庭副庭长 吴景丽：比如开发商欠债了，债权人拿着法院的生效判决文书，申请法院强制执行开发商的房产，此时买房人就站出来说这个房子我已经买了，我交了房款，虽然我没有房本没有产权证，但是这属于我的房屋，你们不能执行，此时买房人向法院提出排除执行的诉讼请求，这个诉讼就叫执行异议之诉。这时候法院就要审查，看是保护买房人的权益，还是保护债权人的权益，因此作出判决。

法官介绍，法院在审理时，需衡量买房人的生存居住权与债权人的财产债权之间，谁的权益更需要优先保护。

根据以前的规定，如果被执行的房产是买房人的唯一房产，可排除强制执行，但如果买房人还有其他房产，则不能排除强制执行。此次司法解释的一大亮点是放宽了对房屋类型、套数、性质的限制，将保护范围从“保护居住需要”拓宽为“保护居住生活需要”。

最高人民法院民一庭副庭长 吴景丽：比如说为了家庭生活的需要，一家人口比较多，原先是有一套房子的，但是为了改善生活居住环境，这样就又买了一套房子，依据我们新的司法解释的规定，这种情况是属于改善性住房的需求，我们依然可以排除执行，保护他的权益。还比如说进城的农村人员，他原先在老家有一套房屋，他进城之后城里又买了一套房屋，虽然此时是有两套房屋，但是我们也要予以保护，他是为了基本的居住生活的需要。

明确房屋预告登记后可排除强制执行

如何更主动地防范风险？我国法律规定了预告登记制度，买房人在买房后可及时向不动产登记机构申请办理商品房“预告登记”，防止出现“一房二卖”的情况。此次司法解释特别规定，买房人办理预告登记后，如果房屋因开发商债务被申请强制执行，可凭预告登记主张权利。支持、引导、鼓励买房人积极办理房屋预告登记。

最高人民法院民一庭副庭长 吴景丽：预告登记是什么，由于房地产开发商他们的大所有权证还没有下来，然后还没有、不能给我办产权证，或者说是没有竣工验收等等的情况下，此时我交了一部分钱，但是我不能办理全部的过户手续，这个时候怎么来保护我的权益，我就可以向不动产登记部门去办理一个预告登记，办理预告登记，我们就这个房产是如果在涉及有可能被执行的时候，我就可以申请排除强制执行，此时法院会予以支持。

此外，为更好保护农民工群体的合法权益，司法解释对涉及农民工工资的债权给予优先保护。

最高人民法院民一庭副庭长 吴景丽：比如说开发商欠了债权人的钱，债权人来申请法院强制执行开发商的房产，但是开发商还欠施工方的建筑工程款，施工方因为它的主体实际上是由农民工组成的，我们认为债权更具有优先性，为了保护农民工的权益，我们认为可以排除强制执行。

减轻当事人诉讼负担，一揽子化解纠纷

为了一揽子实质化解矛盾纠纷，减轻当事人诉讼负担，司法解释明确可以将当事人的相关诉求合并审理，避免当事人来回奔波起诉，最大限度减少损失。

最高人民法院民一庭副庭长 吴景丽：如果买房人在提起执行异议之诉的同时，还要求确认这个房子是自己的，然后要求确认产权办理房屋过户手续，这种请求我们是可以跟执行异议之诉一并审理的，作为买房人就不用去起两个诉了，就可以在一个诉中解决，这样就减轻了当事人的负担。

若房屋已被执行拍卖，买房人可以如何维护自身合法权益呢？司法解释规定，买房人可要求取回拍卖的房款。

最高人民法院民一庭副庭长 吴景丽：买房人向法院提起执行异议之诉，如果他的诉讼请求能够得到法院的支持，法院就会判决停止执行。但是在审理的过程中，如果因为一些特殊的情况，一些客观的原因，房产已经被执行了，此时停止执行，已经没有实际的意义了。房子执行之后如果被拍卖了，拍卖的房款，买房人是可以要求得到的，法院会予以支持。

现实中，个别被执行人为了规避执行、与案外人恶意串通、通过案外人提起执行异议，妨碍法院正常执行工作秩序，为防范、惩治这类虚假诉讼，司法解释进行了规定。

最高人民法院民一庭副庭长 吴景丽：在申请执行人执行房产的时候，被执行人有的时候就会串通他的亲戚朋友，然后虚构事实，说这个房子已经卖给了他的亲戚朋友，让他的亲戚朋友以案外人的身份提起执行异议之诉，来妨碍法院的正常执行。这种情况下我们就应该查明事实，应当判决驳回诉讼请求，并视情节轻重予以罚款、拘留，构成犯罪的，处以刑事责任。