2021年9月，在南京路步行街东拓一周年之际，外滩·中央内庭焕新亮相。

外滩·中央是外滩“第二立面”先行启动项目，也是南京路步行街商业升级调整的标志性项目。2024年底，《南京路步行街区功能规划》提出“助力百年南京路加速迈向全球知名、国际接轨的世界级商业街区”的目标；2025年初，《上海市黄浦区外滩-01、02 更新单元规划实施方案》发布，01、02单元作为外滩第二立面的首发区，被赋予"焕新外滩形象,合创城市中心,打造上海最具标志性的世界级金融文化中央活动区"的使命。

置身02单元的“中央”、“一滩一路”两大世界级地标的交会处，先行启动的外滩·中央积累了哪些经验？面对南京路及外滩的新一轮“宏图”，该项目如何进一步提升，成为第二立面的激活点？澎湃研究所研究员就此进行了深度采访和实地调研，发现外滩·中央一直在实时更新运营策略，如针对入境游热潮，其成为上海首个覆盖全市所有离境退税网点的集中退付点。针对该街坊的微更新方案“绿映中央”也已然成形，亟待进一步探讨和推进。

从空中俯瞰，外滩·中央以十字形玻璃穹顶将四组历史建筑有机串联。图片来源：华东建筑设计研究院

一种历史街区再生的“空间缝合”范式

外滩第二立面共有30个街坊，其中179街坊由南京东路、四川中路、九江路、江西中路围合而成。街坊内现存四组于1911-1930年间建成的老建筑（中央商场、美伦大楼、华侨大楼、新康大楼）和两条独特的十字形内街（沙市一路、沙市二路）。2013年成片保护改建工程启动，将四组七栋各自为政的历史建筑以十字玻璃穹顶（拱廊）连缀，形成了原本不存在的十字形商业内广场，这个新项目的名字，就是外滩·中央。该项目超越了单体建筑修缮的范畴，通过 “穹顶”这一极具象征性的空间介入，对城市碎片进行了一次成功的“缝合手术”。

外滩·中央四组历史建筑及两条十字形内街平面图。图片来源：华东建筑设计研究院

华东建筑设计研究院资深总建筑师司耘是“南京东路179街坊成片保护改建工程”的主持设计师，他告诉研究员，对于区域性建筑的改扩建，单体建筑的存在感不只表现为其自身展开的形体与表皮关系，而是更多地作为整体的一部分与其他建筑和谐共存，形成合力。

“首先是筑底，即十字街区的理性继承及合理改造，使历史文脉得以释放，十字街区与街坊四周的城市道路相交的四个出入点，可有效引导游客进入建筑群内部，实现打开与激活。其次是加盖，即在十字街与中心广场的上空设置有玻璃顶盖，不仅起到了整合不同建筑的作用，也提供一个遮风挡雨的休闲场所。”司耘表示，希望这个由穹顶有机串联并庇护的半室外公共空间，吸引游人停留、休憩。

2021年7月，外滩·中央内街玻璃穹顶正式亮灯。“穹顶”的灵感来源于米兰埃马努埃莱二世拱廊等经典案例，历史上中央商场内部也有拱廊设计，此次以拱廊连缀该地块的建筑群，亦有对历史文脉的尊重与延续之意旨。

外滩·中央的玻璃穹顶，灵感来源于米兰埃马努埃莱二世拱廊。图片来源：华东建筑设计研究院

同济大学教授钱宗灏在《拱廊建筑的魅力》中指出，用铸铁和玻璃构筑天顶的拱廊建筑诞生于法国大革命的时代背景下，此时因奥斯曼还没有将大巴黎改造计划付诸实施，拱廊空间的出现也适时提供了一个立面优雅、铺面整齐、光线愉悦、空间机能符合新兴中产阶级渴求的公共空间。钱宗灏告诉研究员，上海南京路上的中央商场也是法国建筑师设计的，1920年代建成时候的名称叫“中央拱廊”，具有经典拱廊建筑的所有空间形态和社会内容。

值得注意的是，米兰埃马努埃莱二世拱廊是“原生”的交通型拱廊，有规则的几何造型，是城市轴线上的宏伟连接；而外滩·中央的拱廊则是“再创造”的内生庭院，由于四组老建筑的位置不对称且高矮不一，穹顶上近2000块晶莹剔透的玻璃经过了精准计算、独立切割成型与安装，是一种外科手术式的植入与覆盖。

正是由于二者的差异，外滩·中央不仅要克服技术上的巨大难度，这一不在传统步行路线上的全新公共空间，也面临人流导入的考验。

以广场重塑外滩空间体系

将建筑之间的“剩余空间”（原本仅是功能性的间隙），通过穹顶的连接转化为最具价值的核心资产。外滩·中央不仅为“建筑单体保育”与“经济效益平衡”的二元悖论提供了一种破题思路，更重要的是，它重塑了外滩的空间体系。在万国建筑拼贴的外滩、在百货丛聚的南京路沿线，植入一个广场，用以盛放市集、演出、日常和主题式的公共活动。

外滩·中央的地理位置。图片来源：华东建筑设计研究院

02单元责任建筑师团队由德国珮帕施规划建筑设计事务所与华东建筑设计研究院担任。面对外滩第二立面的背街封闭、局促和内院杂乱问题，设计团队以太湖石为灵感为该单元“开凿”一个个“孔洞”，赋予它长期以来所缺乏的公共空间。

珮帕施规划建筑设计事务所合伙人张宁告诉研究员，太湖石疏松透气的密码在于藏聚天地灵气的孔洞，而外滩·中央改造后形成的中央广场，正是这样的孔洞。张宁认为外滩具有中低层高密度、切段式结构、连续界面、混合功能等特征，与巴黎莎玛丽丹购物街区、米兰埃马努埃莱二世拱廊街区、慕尼黑五庭院购物街区同为富有特征的空间载体，过去数十年各种需求聚集催生的搭建等行为，导致街坊内部的气孔被填满、堵塞。在更早启动更新的外滩源一期，以及之后同样作为外滩第二立面先行项目的外滩·老市府，都可以看到重塑空间、重拾透气性的举措。

外滩第二立面责任建筑师团队为各街坊制定的主题。图片来源：珮帕施规划建筑设计事务所

外滩源一期被归为外滩“第一立面”，其中洛克·外滩源广场内街的景观设计由普利兹克奖得主戴卫奇普菲尔德主持，通过博物馆广场等，戴卫·奇普菲尔德重塑和拓展了外滩的公共空间体系，补偿了高密度历史街区中公共活动空间的不足，让建筑之间界限模糊的开放空间成为实现公共空间的绝佳场所。

中国科学院院士郑时龄在谈及2023年外滩第二立面的城市更新规划时指出，外滩源地区向西拓展（外滩源二期等），提升并优化城市空间，释放街坊内的空间，改造为多样的广场空间。郑时龄强调，广场不在于空间和面积之广，而在于意蕴之广，它当是一个亲切的空间。郑时龄院士对于广场的青睐也镌刻在南京路上。上世纪末，在他主持的南京路步行街城市设计中，为狭长的南京路“开辟”了一座“世纪广场”。

“南京东路沿线除了世纪广场之外，大多空间为线型城市空间，人流以在街道上流动为主，不适于停留。”司耘表示，项目试图通过临街建筑室内及沙市一路、沙市二路的路口，引入人流，提供十字街、中央广场等围合性休闲与交流空间，使南京东路空间节奏在邻近外滩的179地块中得到舒缓与释放。

从“中央商场”到“中央广场”再到“中央公园

外滩·中央是南京路东拓段的重点项目。华东建筑设计研究院总规划师查君担任南京路步行街东拓工程公共空间城市设计的负责人，在南京东路、江西中路的路口，他的团队在上海第一盏弧光灯所在地进行历史文化挖掘与展示。

外滩·中央的美伦大楼就位于第一盏弧光灯亮起的路口，经过多年改造，项目已发展为一个兼具历史纵深与活力的叙事性空间：2017年，外滩·中央项目一期中央商场和美伦大楼正式开业，位于美伦大楼4楼的美国林肯爵士乐上海中心同期开业；2021年，项目二期华侨大楼、新康大楼地上10层和地下5层、中庭近4000平方米的玻璃穹顶完工，成为南京东路百余年来首创景观；2023年，“最美”政务服务中心在新康大楼亮相。

目前，外滩·中央整体出租率和开业率保持在70%以上，包括文化演艺1家、零售6家、餐饮16家（其中1户正在装修待开业），项目月均接待顾客超47万人次。

此外，这个昔日老上海人淘便宜货和品尝小吃的淘宝地，抓住了入境消费的市场：2025年6月17日，外滩中央离境退税集中退付点在外滩中央广场1F服务台正式投入运营，于全市首创“全区通退”的创新模式； 2025年6月25日，外滩中央集中退付点正式升级成为上海首个覆盖全市所有离境退税网点的集中退付点。

可持续的运营模式是外滩·中央的一大特色，中庭开设常态化市集，每季度进行美陈更新、举办市场活动。全面开业以来，项目举办了一系列有影响力的活动，如《亲密的奥黛丽·赫本》展览。在刚刚落幕的HAPPY仲夏夜活动上，以音乐、啤酒、光影、游戏四大核心元素，开展了持续整个8月的沉浸式派对。

外滩·中央2022年圣诞市集。图片来源：华东建筑设计研究院

在实地调研中，研究员发现，外滩·中央也面临“集市之外的人气尴尬”，要靠不间断的活动、市集来吸引并留住人流。暑期中，步行街上“后脚跟着前脚移动”的人流，转入外滩·中央内街入口的比例并不高，沙市一路的人流量有时显得“稀稀拉拉”。

在没有活动时，内庭广场显得较为空旷，除中央地面铺装有少量历史文化信息（1930年代地块商号图）镶嵌，整个空间可阅读、赏味、互动的元素较少。LED裸眼3D大屏播放的内容也以广告为主，没有提供具有吸引力的内容，很难引人驻足。非活动期间的景观布置则有种“临时感”，可以和整体空间品质相匹配的精心设计的城市家具极少，场地里散落着简单的小型花池、零星摆放的户外折叠椅，对那些在南京路上想要从行色匆匆、摩肩擦踵的人群中抽离并在此透一口气的人来说，很难在公共空间找到坐下来休息的座位。

外滩·中央内庭广场仅有简单小型花池及户外折叠座椅。鲁怡 摄

外滩·中央位于南京路步行街的入口，人流量不多。鲁怡 摄

通过穹顶将建筑群有机串联的外滩·中央，在运营中也应有整体思维，兼顾公共空间与建筑内部的商业活力。与缺乏内容供给、游憩设施的广场形成鲜明对照的是，以餐饮为主力业态，四组历史建筑内部的商业空间使用效率较高、人气较旺。

在点评软件上搜索外滩美食，会发现排名靠前的很多店来自外滩·中央，这些餐饮店通过争奇斗艳的外摆招徕顾客、展示形象。以黄浦区大闸蟹热门榜排行第一的寄畅興·百年蟹黄面为例，其外摆被顾客形容为把莫奈花园搬到餐厅，印象派的斑斓配色、南法风的许愿池、铺着粉色玫瑰花瓣的大理石，在这一圈外摆的外圈，店家进一步向街区拓展经营空间，印在KT板上的各种荣誉的冠冕密密麻麻摆了一圈，成为外摆的外摆——“黄浦区特色菜美团人气榜2024第一名”、“抖音生活服务2025心动榜餐厅”、“CCTV推荐”“上海必打卡”。多数店铺人均消费普遍在百元左右，让外滩餐饮告别了“要么很贵、要么太便宜”的两极分化。店家告诉研究员，在高峰时段，用餐须排队约40分钟，一晚可以翻牌数次，许多店直到晚上9、10点钟仍人满为患。值得注意的是，由于历史建筑位于场地到四角，就整个场地而言，底层餐饮店的“繁华竞逐”仅是局部热闹的“镶边”，这一近4000平米的“气孔”，亟待进一步的优化提升。

寄畅興·百年蟹黄面外摆之外的“外摆”。鲁怡 摄

寄畅興·百年蟹黄面外摆之外的“外摆”。鲁怡 摄

在2023年的上海城市更新可持续发展论坛上，有建筑专家指出，外滩的单日流量为40万人次，主要集中在沿江一线，很少有人走进非沿江街区，即第二立面。究其原因，是第二立面对市民游客难有吸引力。同济大学周俭教授团队担任外滩第二立面责任规划师，团队负责人李铁告诉研究员，街道角色的变化、内巷活力的弱化以及街坊功能的单一化，使外滩地区的活力由历史上的“均衡分布”转变成今天的沿黄浦江、南京东路“T型集聚”格局，外滩地区的整体活力亟待提升。

综上，研究员总结了外滩·中央在历史建筑群、历史风貌区更新方面提供的若干经验，可供外滩第二立面及其他历史风貌区更新参考：

技术美学典范。将复杂的结构工程（如不对称玻璃穹顶）本身转化为一种震撼的审美对象，体现了高科技与传统保护的结合。

范式输出价值。为高密度历史街区的更新提供了一套可复制的方法论工具包，即识别缝隙-植入结构-激活核心-辐射整体。

品牌地标重塑。极大提升了外滩源区域的城市能见度，从一个“经过的背景”转变为“专程到访的目的地”。

“氛围经济”的先行者。其成功不在于引入了多少零售面积，而在于成功打造了一种稀缺的都市氛围。穹顶之下，光线、声音、材质和活动共同作用，生成了一种高度场景化、极具感染力的“地方感”。这使得消费行为不再是目的，而是沉浸式体验的自然衍生品。它售卖的是一种可感知的都市生活方式，其经济模型是体验式的、情感化的。

同时，如何将外滩与南京路两大世界级地标的人流导入项目，提升游客、消费者体验的同时实现区域整体活力的跃升，有以下建议：

打造“中央公园”，强调与两大地标的差异性。作为连接一滩一路的重要“节点”，如何把人引进来、留下来，令整个区域不是运送游客的传送带，重点在于差异性。张宁指出，目前街坊内（外滩·中央）的环境、铺装等和步行街没有明显差异，他提出“绿映中央”的微更新方案，即通过种植物甚至种树，营造绿意葳蕤的空间环境，并结合景观设计、城市家具等，令游客真正可以坐下来休憩。目前，广场中央只有稀疏的小花坛，一些临时的折叠椅总是坐满人，游客对于休憩空间的需求并未得到满足。

“绿映中央”微更新方案。图片来源：珮帕施规划建筑设计事务所

增加外摆，延伸商业活力。查君提到，在南京路步行街东拓路段设计时，曾设想打开新世界大丸百货沿南京路的界面、增加外摆等，提升沿街商业活力。但考虑到该路段巨大的人流量，以快速通行为主，因此放弃。正因如此，东拓段的座椅、外摆、景观等较南京路步行街西段与中段都采取了“减法”，建议在外滩·中央加建、加设相关设施，弥补该路段的不足，令游客不必“行色匆匆”。

利用穹顶资源，进行公共性文化艺术展示。司耘提到，近4000平方米的玻璃穹顶嵌入了12000盏炫彩Led灯珠，可以实现文字、图像等展示，目前没有得到充分利用。放眼有影响力的国际大都市，在被称作城市名片的地方都会去做城市的公共艺术，而外滩目前的美术馆群，基本上都是建筑内部的封闭空间，在配备大型装置及举办公共性、开放性的活动等方面，外滩·中央有着得天独厚的禀赋。目前，外滩源已经孵化了“外滩建筑节”，建议外滩·中央充分发挥穹顶的展示功能，孵化或举办相关活动。

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