作为上海“五个中心”建设重要功能服务聚集区，面对全球经济下行周期及办公模式变革，在打造产业集聚高地的同时，人才聚集或将成为北外滩下一个五年破浪前行的抓手。

澎湃研究所研究员经过实地调研和采访，发现北外滩核心区存在“潮汐”现象，但具有成为居住高地的市场潜力，建议推进地块功能复合利用并探索多类型居住功能产品，同时进一步提升滨水空间的开放性，实现近悦远来，成为更好的北外滩。

留“住”人才：建立更加精细化的职住平衡

在虹口区规划和自然资源局的“2025年工作计划”中提到，要深化北外滩职居平衡专项研究，加快推进北外滩区域功能优化和控规调整工作，为北外滩功能区吸引人才和企业提供空间支持。

一江之隔的陆家嘴在1990年代迎来开发，现今也存在因为功能单一、通勤潮汐现象导致的非办公时段活力断层现象。那么，北外滩的职住功能如何？

“片区的功能结构，由它在城市的占位决定。”华东建筑设计研究院以设计总控身份全面参与了北外滩开发建设，其规划中心主任叶锺楠告诉研究员，北外滩的规划汲取了伦敦金丝雀码头、东京丸之内等全球知名CBD的经验。承担与外滩、陆家嘴共同构成国际经济、金融、航运“黄金三角”的使命，北外滩的功能定位以商务为主，从片区整体层面，功能结构在合理范围内，而具体到核心区及各组团的功能结构，则需要更精细化地研究。

在全球经济下行周期及办公方式变革的影响下，一些具有全球影响力的CBD正在提升“住”的含量。世邦魏理仕中国区研究部资深董事陆燕告诉研究员，参照伦敦金丝雀码头几个关键指标，可以看出金丝雀码头通过持续扩容与功能优化，逐步从“单一金融中心”转向“产城融合生态”，并积极引入科技公司，增加科技研发空间，同时其商住配比调整体现了向职住平衡、多元复合发展的转型趋势。

相比之下，拥有100多年发展史的东京丸之内经历了更为复杂的调整。长期以来，丸之内以商务和商业功能为核心发展，曾经一度面临夜间及节假日人流减少导致城市活力衰退等问题。基于此，进入2000年代后，日本政府和东京都将"通过职住就近实现市中心居住的重要性"作为政策核心。

“尽管（该政策）对促进市中心居住有一定效果，但也暴露出育儿环境及教育基础设施配套不足，居住面积局促等问题。基于这种情况，近年来有意见提出应将政策重点从‘住宅供应量’转向‘提升居住环境及育儿支援等质量指标’。”三菱地所是丸之内最大的业主方，三菱地所设计董事总经理阿折忠受告诉研究员，如今，东京都与千代田区调整了城市策略，转向"功能分区明确与多中心联动"的发展模式，即将丸之内定位为"国际商务枢纽"，皇居西北区（番町、麹町等）则强化"职住一体的复合功能区"属性，重点完善居住功能与生活配套。

城市是一个复杂的系统，职住平衡是多层次的，包括以组团为单位的平衡、核心区范围的平衡、片区范围的平衡乃至北外滩辐射区层面的平衡。研究员实地走访后发现，北外滩核心区存量住宅含量不低，如白金湾府邸、名江七星城等2000年后的高层住宅，小区周边生活气息浓郁。然而，距离这些住宅几百米之外的写字楼，其商业部分以餐饮为主，在晚上办公人群下班后，部分餐厅的人流不多，社区居民数量与商业空间不匹配，无法撑起夜间活力。未来，随着更多商办及商业楼宇拔地而起，或将加剧职住不平衡及活力断层现象。

关于“职住平衡”，虹口区已然踏上了探索实践之路：2025年4月，在距离白玉兰广场不远处，北外滩首批国际人才公寓启用。

从新加坡派驻上海的刘先生在黄浦上班，因为倾向国际品牌服务式公寓，于是入住了北外滩雅诗阁服务公寓。北外滩，为他提供了相当精彩的15分钟生活圈：去滨江跑步、去1933老场坊玩密室逃脱、去友邦大剧院听音乐会、去巴金图书馆看书，去今潮8弄的一尺花园，在一杯咖啡中度过悠闲的周末下午。

雅诗阁公寓部分房间的窗外，正对白玉兰广场和东方明珠。鲁怡 摄

雅遇公寓（北外滩）位于雅诗阁的隔壁楼，聚焦需要有独立空间的青年人才，该项目属于保障性租赁住房，租户可以在“随申办”申请公积金抵扣房租，符合条件的个人还可以申请人才补贴。在雅遇公寓的门口，张贴着保障性租赁项目供应备案表，显示同地段同品质市场租赁租金为209.2元/㎡·月，而该项目平均价格为188.3元/㎡·月。杨小姐是一位90后，在杨浦上班的她选择了在雅遇居住，因为窗外就是东方明珠，穿过白玉兰广场步行即可抵达滨江，尽览陆家嘴和外滩“世纪同框”的景象。

研究员发现，北外滩具有成为居住高地的潜力。由于优越的地理位置，这里距居住空间更稀缺的外滩仅十分钟左右车程，可以承接其外溢的居住需求；另一方面，由于年轻人对都市生活的更高要求，以往上班在市中心、租住在外围的模式逐渐被打破，北外滩亦可满足杨浦等周边区域上班族对都市生活的向往。

易居房地产研究院副院长严跃进告诉研究员，北外滩是展示上海宜居形象的区域，居住类项目规划，实际上是以优质供给来创造新的需求，通过好房子来吸引更多的市场需求。

据了解，北外滩在下一个五年拟建设多层次居住产品并打造高品质生活环境。在5月13日举办的市政府新闻发布会现场，虹口区委书记李谦表示，未来将引进上中国际、金光国际等优质教育卫生资源，配套建设人才公寓、低密度住宅等多层次的居住产品。虹口区委副书记、区长吕鸣表示，将实施全球服务商集聚、外资总部提质增能等“八大行动计划”，打造国际友好型人居环境。

北外滩开发办相关负责人告诉研究员，中粮北外滩壹号风貌住宅力争年内高层区出零，2028年全面交付。同时，将把更多市政设施、公共服务及民生项目镶嵌到区域开发中，加快新建路隧道唐山路匝道、澄衷中学、长青中学等项目建成投用。虹口区规划资源局工作人员表示，在北外滩核心区范围内，规划设置占地6个街坊、约22公顷的无车区，系统谋划涵盖了地下公共空间、6公顷中央绿轴和4.5公里二层连廊的北外滩三大系统，构建地上、地面、地下全方位互联的立体活动网络，实现产业办公、商业活动、体育休闲、生态休憩等功能的高效衔接与有机融合。

同时，北外滩480米超高层地标塔楼区地下室顶板最后一块混凝土浇筑已经完成，塔楼区正式出±0.00。该项目由美国 KPF 和华东建筑设计研究院组成联合体负责设计，功能为商业、办公、酒店、观光等。作为未来的浦西第一高楼，该项目有望成为具有“虹”吸效应的目的地。

留“驻”活力：塑造令人流连忘返的滨水空间

从一江一河交汇处步入北外滩3.4 公里的滨水岸线，由三栋新旧建筑连缀成的世界会客厅如同一个巨大的观景台，陆家嘴的三件套、外滩的万国建筑群360度环绕在“台前”。会客厅之下是游人座椅，昔日泰戈尔、爱因斯坦的登岸之处如今成为亲水平台，一路向东，可以邂逅光明冷饮铺、Manner 咖啡、宝莱纳餐厅、渡边餐厅等，历史感、人民性、文化氛围与商业活力在此交织。 

工作日傍晚，北外滩滨江Manner咖啡店外，很多人拍照打卡，和对岸的陆家嘴合影。鲁怡 摄

而如果从北外滩的腹地——地铁国际客运中心站经白玉兰广场步入核心滨水区，会发现过了斑马线迎面撞见（北外滩国客中心）办公区入口，沿街的界面设有栅栏，游客按照指示在指定的几处入口穿过绿化进入滨江步道，开放性显得不足。 

上海港国际客运中心是北外滩核心区最早再开发的区域，其办公建筑群为地下三层、地上6-8 层，其中一线滨水的6座办公楼一字排开，犹如一堵高墙，造成滨水区与腹地的割裂。同济大学建筑系主任王一是《城市滨水公共空间活力营造视角下的北外滩》研究性设计的指导老师，该论文提出了对6座办公楼的改造设想，通过建筑功能置换、活动场地释放、绿地景观更新等六方面的设计，强化一线滨水空间与腹地街区、人与水的联系、提升滨水区的开放性和活力，充分发挥北外滩得天独厚的滨水景观资源优势。  

王一也是《虹口南片区（北外滩及扩展区）城市设计》的作者之一。“对既有建筑的性质进行重新认识，乃至对建筑进行一些更新改造，引入文化功能、商业功能甚至居住功能。”他表示，从整个片区而言，北外滩的功能结构符合简·雅各布斯提出的“基本功能混合”，从整个片区而言，北外滩符合“功能混合”的原则，但在数据上的功能比例和多样性之外，更要特别强调以城市行为为纽带，将不同功能在空间上的混合，并让各种城市要素以比较有密度的、亲近的关系整合起来，以提升街区品质，为市民提供更好的日常生活体验。

在北外滩国客中心与世界会客厅之间，下沉式广场逐层下沉的台阶同时也是游客休憩、停驻、眺望陆家嘴天际线的观景空间。鲁怡 摄

北外滩来福士设计师Cesar Pelli 也是纽约世界金融中心的设计者，这个综合体将容纳公共服务功能的“冬季花园”、户外的公共广场外摆区以及毗邻的游艇码头融为一体，营造了吸引办公人群、市民和游客的精彩活力空间。纵观黄浦江45公里滨江岸线，游艇码头是塑造滨水景观、吸引游客的稀缺资源。王一建议，北外滩应该用好北外滩国客中心游艇码头、北外滩国航中心游艇港池等标签，构建相匹配的商业配套，在留“驻”人流的同时，通过各种有吸引力的店铺实现流量变现。

在招徕特色店铺方面，北外滩打造了近悦远来的生态环境，位于滨江驿站的熊爪咖啡店，是该品牌首家有堂食、休闲空间的门店。北外滩街道主要负责人告诉研究员，街道通过“开店一件事”的推进，构建了从准入到退出的全链条服务与监管体系，显著提升了行政效率和商户合规意识。下一步将聚焦数字化转型与商户共治，进一步降低制度性交易成本，未来计划拓展服务范围，将更多商户纳入“一网统管”平台。在此基础上深化商户共治，持续提升街区治理温度。

（感谢同济大学芮典对本文的贡献）

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