近日，上海徐汇区东安片区旧改项目三宗涉住宅地块陆续以协议方式出让，出让总额约523.03亿元，用地面积15.93万平方米，地上计容面积60.05万平方米。

三宗出让地块分别为徐汇区C030301单元125-31、127b-23、127b-24，意向用地者均为上海徐汇城市建设投资（集团）有限公司和上海地产（集团）有限公司。

注意到，最近两年，东安片区一千米范围内至少有四个豪宅项目开盘，且全部实现开盘清盘，截至目前实现销售额209亿元。

三幅地块总价超523亿元

东安新村始建于二十世纪五六十年代，2024年初，东安片区旧城区改建项目启动，这是上海史上最大单地块一次性征收项目，涉及5个居委会、117幢居民楼、6057证住户。

5月31日，上海徐汇区东安新村第三幅地块公示协议出让，125-31地块出让价格为341.35亿元，意向用地者为上海新东安企业发展有限公司，平均楼板价为7.5万元/平方米。

上海徐汇城市建设投资（集团）有限公司持有新东安公司50%的股权，上海地产（集团）有限公司则通过上海城市更新建设发展有限公司持有新东安公司另外50%的股权。

该地块位置优越，位于上海市内环线内，东至枫林路、南至中山南二路、西至东安路、北至零陵路；地块内含地铁出入口。

公示文件显示，该地块建设用地面积10.39万平方米，土地用途为三类组团住宅、商业、办公、科研设计用地，容积率4.38，地上计容建筑面积45.51万平方米，标志性建筑高度不超过195米，地块基准高度100米。

该地块新建商品住宅全装修比例为100%，地块内中小套型住宅建筑面积为地块住宅总建筑面积的15%，计3.9万平方米。中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于100平方米、小高层住宅建筑面积不大于110平方米、高层住宅建筑面积不大于120平方米。

文件要求，在东安路零陵路交叉口附近、中山南二路交叉口附近形成地区空间节点，宜加强空间设计和建筑设计，体现空间节点门户性和标志性。标志性建筑为非住宅功能。

关于自持，出让文件要求，受让人应当按出让年限自持建筑面积100%的地上和地下商业物业、菜场物业、科研设计物业。受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于40%的办公物业。

另外两宗地块均为住宅用地，已于3月26日及5月17日分别完成出让。

其中，127b-24地块的出让价格为98.18亿元，楼板价为12.41万元/平方米，意向使用者为上海新百安经济发展有限公司，上海徐汇城市建设投资（集团）有限公司和上海地产（集团）有限公司分别持股50%。

127b-24地块东至东安路、南至中山南二路、西至127b-22地块、北至127b-23地块，建设用地面积3.02万平方米，容积率2.62，地上计容建筑面积7.91万平方米，建筑高度不超过100米。

127b-23地块的出让价格为83.5亿元，楼板价为12.6万元/平方米，意向使用者为上海新枫安企业发展有限公司，该公司由上海徐汇城市建设投资（集团）有限公司和上海地产（集团）有限公司分别持股40%和60%。

127b-23地块东至东安路、南至127b-24地块、西至上海音乐学院、北至零陵路，建设用地面积2.52万平方米，容积率2.63，地上计容建筑面积6.62万平方米，建筑高度不超过100米。

文件要求，两宗住宅用地新建商品住宅全装修比例为100%；两地块均不对中小套型住宅占比做要求。

周边四个豪宅项目开盘即清盘

最近2年周边豪宅项目开盘即清盘，市场热度较高。

与127b-24地块仅一条内环高架相隔的能建西岸誉府于今年3月28日开盘，该项目推出的312套房源吸引849组购房者认筹，最终开盘当日即实现清盘，实现销售额47.68亿元，均价为14.3万元/平方米。

距离该地块不足千米的绿城潮鸣东方项目于5月11日开盘，均价约19.5万元/平方米，复式最高单价达26万元/平方米，总价段介于4123万元—1.54亿元，120套房源实现“日光”，单日销售金额69.88亿元。

绿城潮鸣东方项目所在的徐汇区斜土街道xh128D-07地块，是上海徐汇滨江的“单价地王”。2024年8月绿城中国以48.05亿元的总价摇中该地块，成交楼板价为13.1万元/平方米，刷新融信中国2016年创下的上海单价地王纪录。

招商汇元玺，于2023年11月首次开盘，整盘销售均价为13.1万元/平方米。该项目所在徐汇区斜土街道xh128D-06地块于2022年6月1日成交，成交总价47.33亿元，成交楼板价为8.63万元/平方米，房地联动价13.1万元/平方米。

徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元xh130C等28个地块

2024年4月29日，香港置地启元首次开盘，80套房源吸引188组购房者认购，开盘即清盘，销售均价17.8万元/平方米，销售额达44.55亿元。2020年2月20日，香港置地联合体以310.5亿元的总价竞得徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元xh130C等28个地块，土地用途为办公用地、餐饮旅馆业用地、文体用地、商品住宅、社会租赁住宅、广场用地。